Inversión en Bienes Raíces

Hace unos días estuve con una persona para platicar sobre sus inversiones.

Se trata de una Señora de 60 años a quien después de explicarle lo que Expertos Patrimoniales le puede ofrecer, comentó que ella realizaba “inversiones muy inteligentes y seguras” pues lo que hace es adquirir propiedades, las remodela y posteriormente las renta. De esa manera, me dijo, que literalmente “vive de sus rentas”. Esta persona, mantiene casi todo su patrimonio invertido en más de cincuenta propiedades para renta y posee algunos terrenos en los que está planeando construir casas y locales comerciales para rentarlos.

¡Qué bien!, le dije. Porque como experta en este tipo de inversión, usted va a entender perfectamente lo que le voy a comentar.

Tradicionalmente se ha considerado la compra o construcción de inmuebles para después rentarlos como una inversión muy segura y muy eficiente y por esa razón muchos inversionistas continúan concentrando sus portafolios en ese tipo de esquemas.

Esto seguramente era cierto hace muchos años cuando no había muchas alternativas de inversión y las condiciones del país eran distintas. Sin embargo, actualmente este tipo de esquemas dista mucho de ser seguro y eficiente y a continuación explico por qué.

Un bien inmueble se dice que nunca pierde valor y que al contrario siempre se revalúa, le pregunté a la Señora si sus propiedades perdieron valor después de la crisis de 2008?
La Señora me comentó que efectivamente, los precios de las propiedades habían bajado pero que eso era una situación temporal y que además era algo que no le afectaba porque no tiene la intención de venderlos ya que es la herencia que le va a dejar a sus hijos.

Contrario a lo que se piensa, los bienes raíces están sujetos a las condiciones de mercado y sus precios se ven afectados por los ciclos económicos por lo que aquello de que nunca pierden valor se ha convertido en un mito. Las propiedades perdieron hasta el 40% de su valor comercial a raíz de la crisis de 2008.
Como todo mercado, el de bienes raíces también se rige por la ley de oferta y demanda que aprendimos en nuestras clases de Teoría Económica. Dicha ley nos dice que si la oferta de algún bien se eleva, su precio tenderá a bajar. De la misma manera, si la demanda por ese bien disminuye, su precio en el mercado también lo hace.

Veamos en primer lugar lo relativo a la oferta.
ESTRATEGIAS
DE INVERSIÓN
LA INVERSIÓN EN BIENES RAICES

En los últimos años, los gobiernos han impulsado fuertemente la construcción de vivienda, de tal manera que se ha dado un boom de construcción de casas sobre todo de las llamadas de interés social es por ello que a pesar de las crisis, ese sector ha sido el que ha experimentado el mayor crecimiento en la economía. Es decir se ha generado un exceso de oferta.
Muchísimas personas han accedido a tener una casa propia aprovechando en su mayoría su crédito de INFONAVIT lo que origina que muchas personas dejen de rentar una vivienda y se muden a su nueva casa. En muchos casos, personas que ya tenían su casa, adquirieron otra para rentarla por lo que actualmente encontramos muchísimas más propiedades en renta que en el pasado. Sobre todo porque hasta hace unos meses si los derechohabientes de INFONAVIT no ejercían su crédito, perdían lo que tenían ahorrado.

Esto ha generado una sobreoferta de casas para renta.
Basta con visitar algunos sitios de internet especializados en bienes raíces para darse cuenta de la enorme oferta de inmuebles para renta.

Ahora bien, ¿qué pasa con la demanda?
México no ha sido ajeno a la situación económica mundial por lo que como resultado de la crisis del 2008, muchas personas perdieron sus empleos, la actividad económica se redujo drásticamente y con ello la demanda de bienes y servicios entre ellos la demanda de inmuebles para renta. De la misma manera, muchos peque{os negocios han tenido que cerrar por la caída en la actividad económica lo que ha originado la desocupación de un sinnúmero de locales comerciales.

Por lo que hace a la intención de la Señora de heredar a sus 4 hijos todas sus propiedades le pregunté ¿cómo se los piensa dividir? A lo que respondió que en partes iguales, 25% a cada uno de los cuatro y así lo dice su testamento.

En este caso, la Señora también está heredando a sus hijos un potencial conflicto ya que tendrán que ponerse de acuerdo sobre cómo dividirse las propiedades (lo cual en estos casos puede resultar difícil y desencadenar hasta pleitos legales), posteriormente, deberán realizar los trámites testamentarios lo cual implica gastos de notario y en su caso abogados.
Pero en fin, analicemos en sí su estrategia de inversión.

Cuándo se adquiere un inmueble, normalmente se tiene que invertir para remodelarlo y dejarlo en condiciones de rentarlo entre un 5% y hasta un 10% del valor del inmueble dependiendo su estado de conservación.

Por otro lado, una inmueble se renta al año en aproximadamente 7 a 9% de su valor comercial.
Esto quiere decir que le tomará un año más o menos recuperar lo que le invirtió en su acondicionamiento.

Además, se deberán pagar impuestos por los ingresos de las rentas, pagar impuesto predial, siempre existirán tiempos muertos entre inquilinos que en ocasiones pueden ser meses o años, se deben pagar los servicios durante esos tiempos muertos, pagar el seguro de daños y un promotor entre otros gastos.

Por otro lado, este tipo de inversión no es del todo segura como se piensa. Sus riesgos son múltiples como; incendio, terremoto, inundaciones, invasiones o inquilinos que no le paguen la renta (hay que recordar que en México, las leyes protegen a los inquilinos). Ante esto la Señora comentó que tenía seguros y fianzas por lo que no estaba expuesta. Sin embargo eso le genera gastos adicionales y la protección que le otorgan los seguros y las fianzas tiene un límite.
Al final ese 7 a 9% anual que produce esta estrategia se reduce a más o menos un 5% a lo que si restamos la inflación, la deja en 1 ó 2% de retorno real sobre su inversión a partir del segundo año ya que debe recuperar su inversión en remodelar el inmueble.

Por si fuera poco, los bienes raíces es la inversión menos líquida que existe.
Imagínese que tiene usted un problema muy grave y requiere de manera inmediata parte o todo su capital. Le podría tomar años liquidar sus propiedades ya que primero tendría que esperar a que expiraran sus contratos de arrendamiento y que se desocuparan los inmuebles, seguramente requerirán de algún mantenimiento o darles cuando menos una “manita de gato” para posteriormente poderlos vender. Por todo esto, la operación puede tomar años y en muchos casos estaría usted “rematando” dichas propiedades.

Finalmente, la función de “casera” no resulta ser muy gratificante ya que implica cobrar rentas cada mes, entregar recibos de renta, exigir los recibos pagados de luz, agua, teléfono y gas en su caso. Lidiar en muchas ocasiones con inquilinos muy incómodos. Por otro lado si se cuenta con una empresa dedicada a la administración de los inmuebles, habrá que restar sus honorarios al cálculo.
También, hay que considerar el deterioro natural de las propiedades así como el maltrato de que llegan a ser objeto por parte de algunos inquilinos que en muchos casos es hasta mal intencionado.

Algo adicional que resulta ser muy delicado, es el hecho de que alguno(s) de sus inmuebles puede(n) ser usado(s) para actividades criminales (Caras vemos, inquilinos no sabemos) por lo que se expone usted a enfrentar serios conflictos con las autoridades que incluso la pueden llevar a prisión y/o a que su inmueble sea incautado bajo la Ley de Extinción de Dominio.
Entonces a la luz de este análisis, ¡la inversión en bienes raíces no es tan atractiva como parece!
Si realmente le atrae la inversión en bienes raíces, existen fondos de inversión que se dedican a adquirir propiedades para renta en ciudades de altísima demanda como Londres, Chicago y Nueva York, etc. Se trata de empresas profesionales en la administración de inmuebles y las utilidades se dividen entre los inversionistas del fondo.

Históricamente, dichas utilidades han promediado el 10% anual y los inmuebles por su ubicación mantienen su plusvalía.

Por otro lado, estas propiedades se ubican en países y ciudades donde las leyes se aplican de manera equitativa. Es decir, no favorecen al inquilino como en México.
La liquidez que ofrecen es prácticamente inmediata y la inversión se realiza en monedas fuertes como el Dólar lo que le da aún más seguridad y estabilidad.

En caso de heredarse, se estaría heredando una inversión financiera no una propiedad por lo que basta con la designación de beneficiarios en el contrato de apertura de la cuenta de inversión evitando así todo el conflicto testamentario.

Desde luego, un portafolio de inversión se debe diversificar de manera adecuada de acuerdo al perfil de cada inversionista.

¡Esto sí es invertir de manera inteligente y segura!…


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*El autor es especialista en Inversiones Financieras OffShore. Es Director de Expertos Patrimoniales, despacho especializado en inversiones financieras y especialistas en coberturas con instrumentos derivados.
Ha impartido Cátedra Universitaria sobre riesgos financieros en México así como seminarios en México y en Europa sobre el mismo tema.
Su desarrollo profesional se ha dado principalmente en el sector Corporativo, desempeñándose como CFO en importantes empresas multinacionales como AON, Combined Insurance Company of America y United Technologies.